備える 2018.02.09 住宅ローンの落とし穴「早期完済」までのライフプランは要検討！

住宅ローンは一般的に30年、35年などの長期に渡ります。

最初の10年は住宅ローン控除（借入れした住宅ローンの年末12月時点の残高の1％分、その年の所得税から還付が受けられたり、翌年度の住民税が減税される制度。住宅ローン減税ともいう）などのメリットもありますが、金利などを考えると総返済額が高額になる場合が多いでしょう。

住宅ローンは返済期間が短いほど金利が抑えられるため、5年、10年と短縮すれば最終的には返済総額に数百万円単位の違いが生まれることもあります。そのため、早期完済を検討したい人もいることでしょう。そのためには、「ライフイベント」と「収入面」からライフプランを検討することが大切です。

ライフプランを考える中で、子どもの出産、養育費、教育資金、親の介護費用、自分たちの老後資金など、家族にとっていつまでにいくらお金が必要なのかライフプラン表を作るなどして、あらかじめ見積ってみましょう。

収入面でも、注意することがあります。特に共働き（ダブルインカム）の場合、子どもの出産・育児休業中は収入が減少します。また、子どもが小さな時は時短勤務になる場合もあり、収入がなくなったり、現在よりも減るので生活ができるかどうかをよく検討しましょう。また、会社の業績の状況や転職などの理由での収入減も予測することも必要になります。

ライフイベントや収入面のことをよく考えずに早期完済をしようとすれば、最悪の場合は住宅ローンを返済するために、ほかから借入れする状況が発生してしまいます。

早期完済には、自らリスクを増やすことになる一面があることを忘れないことがポイント。現在の自分たちの収入をもとに早期完済を目指すのではなく、将来の貯蓄も検討しながら年間を通して返済できる金額をよく考え、無理のない返済計画を立てる必要があります。

住宅ローンを借り換えることで得をするケースもあります。とくに、現在はマイナス金利の影響もあり、住宅ローン金利が低くなっています。

金利が高いタイミングで住宅ローンを借りた場合は、借り換えしたほうが有利になることも少なくありません。支払利息だけでも大きな違いが出る可能性もあるので、試算して確認してみるのがよいでしょう。

実際に借入残高が2,500万円で残りの支払い期間が20年ある固定金利で住宅ローンをしている人の借り換えシミュレーションを見てみましょう。

各種銀行では住宅ローンの借り換えシミュレーションをWeb上で行うことができます。上記のように、状況によっては月々の支払いが数万円違う場合もあり、年単位、総額でみると支払額が大きく異なることがわかります。

また、住宅ローンは家計に余裕が生まれた際に乗り換えることもできるため、いきなり短期間に設定してリスクを上げる必要はありません。

ちなみに、下記のように住宅ローンにもサービスや特典付きの銀行が増えてきました。　

最初に入った住宅ローンより条件が良いものを見つけたら、比較検討してみるのがよいでしょう。Webで簡単に申し込み手続きができる場合もあります。なお、実際に借り換えする際には金融機関の審査があるので注意が必要です。

住宅ローンは、借り換えのほかに「繰り上げ返済」をすることもできます。

お金に余裕ができた時には、繰り上げて返済すると、返済した元金から発生する予定だった利息を軽減することができます。また、ボーナスで残金を一括返済することも一案です。

変動金利の住宅ローンを選択している場合、住宅ローンの残金によって金利が変動します。そのため、繰り上げ返済は早い段階で行う方が利息を軽減させる効果が高くなります。実際いくら繰り上げ返済できるのかは金融機関によって異なるので、相談してみましょう。

このように繰り上げ返済を利用すれば、結果的に早期完済を実現した場合と同じく総返済額を抑えることができます。この方法なら、月々の返済額を減らすことができるので、毎月の家計を圧迫する心配が減ります。

住宅ローンは余裕を持って返済することで、「今」を豊かに暮らせる可能性が広がります。無理に早期完済にこだわらず、長期のライフプランに基づいて将来のマネープランを立てましょう。そのうえで、早期完済できると考えれば、借り換えや繰り上げ返済を視野に入れるのがよいでしょう。

TEXT：マネチエ編集部
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